Wie steht es um die Realisierung?

Nein, der Landeshauptstadt ist seit Jahren bekannt, dass entgegen ihrer Darstellung gegenüber der Öffentlichkeit die auf der o. g. Fläche ehemals bewirtschafteten Gartenparzellen zu keinem Zeitpunkt dem Schutz des BKleingG unterlagen, denn:

1. Der Kreisverband Potsdam der Garten- und Siedlerfreunde e. V. (VGS), der nach der deutschen Wiedervereinigung gegründet und erst am 07.03.1991 in das zuständige Vereinsregister eingetragen wurde, hat die Fläche ohne rechtliche Grundlage in seinen Besitz genommen und anschließend als unberechtigter Besitzer Teilflächen an die Mitglieder des „Angergrund“ e. V. unterverpachtet.
2. Im Jahre 2000 wurde diese Fläche und weiteres Grundvermögen durch die Landeshauptstadt Potsdam an die Erben des zu DDR-Zeiten willkürlich enteigneten Alteigentümers zurückübertragen und diesen von der Landeshauptstadt außerdem entgegen den tatsächlichen Gegebenheiten auch noch mitgeteilt, dass die Nutzung der o. g. Fläche auf der Grundlage eines im Jahre 1952 geschlossenen Generalpachtvertrages erfolgt und der VGS der Rechtsnachfolger des in diesem Vertrag genannten Pächters sei.
3. Auch der VGS täuschte den Erben des Alteigentümers, also den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern, anschließend vor, dass sich sein Besitzrecht an der o. g. Fläche aus einem zu DDR-Zeiten geschlossenen Pachtvertrag ableitet und er der Rechtsnachfolger des in diesem Vertrag als Pächter fungierenden Vereins (Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter – VKSK) sei, weswegen die Fläche dem Schutz des BKleingG unterläge, die Erben den Vertrag de facto nicht kündigen können und sich mit der vom BKleingG vorgeschriebenen niedrigen Pacht dauerhaft zufrieden geben müssen.
4. Obwohl es seit 1998 herrschende Rechtsprechung des Amtsgerichts Potsdam, des Landgerichts Potsdam und des Brandenburgischen OLG ist, dass der VKSK nicht mit dem VGS identisch und der VGS nicht Rechtsnachfolger des VKSK ist und es sich um rechtlich verschiedene juristische Personen handelt, haben es weder die Landeshauptstadt Potsdam noch der VGS über einen Zeitraum von 15 Jahren für erforderlich erachtet, gegenüber den Erben des ehemaligen Alteigentümers die wahre Rechtslage offen zu legen. Selbst als der BGH diese Rechtsansicht auch noch ausdrücklich bestätigt hatte, täuschte der VGS die Erben des Alteigentümers weiterhin und berief sich diesen gegenüber immer wieder grob rechtswidrig auf die für die relevante Fläche gar nicht einschlägigen Schutzvorschriften des BKleingG.
5. Die auf dem Gebiet der Entwicklung von Bauland und Immobilienprojekten tätige TAMAX Potsdam Immobilien GmbH (TAMAX) ist auf das Grundstück über eine öffentliche Immobilienanzeige aufmerksam geworden und hat sich nach Prüfung der Rechtslage und geführten Vertragsverhandlungen im Jahre 2014 zu dessen Ankauf entschlossen. Seit dem 29.12.2015 ist die TAMAX als Eigentümerin des genannten Flurstücks im Grundbuch eingetragen.
6. Die TAMAX suchte nach dem Ankauf des Grundstücks ganz bewusst keine gerichtliche Auseinandersetzung mit den rechtsgrundlosen Besitzern, sondern führte zunächst zahlreiche Gespräche mit dem Vorstand des „Angergrund“ e. V. sowie der Landeshauptstadt Potsdam mit der Absicht, eine konstruktive und für alle Beteiligten akzeptable Lösung zu finden, die für die betroffenen Parzellennutzer vor allem auch sozialverträglich sein sollte. Konkret wurde u. a. mehrfach vorgeschlagen, dass diese über den erstmaligen Abschluss eines Pachtvertrages für einen längeren, auf ca. 6 bis 8 Jahre befristeten Zeitraum, die Flächen weiter nutzen können, diese danach aber vom VGS beräumt an die TAMAX herausgegeben werden und Einigkeit darüber erzielt wird, dass das Flurstück anschließend nicht zur kleingärtnerischen Nutzung im Sinne des BKleingG zur Verfügung steht. Die Landeshauptstadt Potsdam hat dies strikt abgelehnt.
7. Der VGS wiederum hat auf das Gesprächsangebot der TAMAX lediglich dahingehend reagiert, dass er mit einem Schreiben vom 02.02.2016 die Erkrankung des Leiters der Geschäftsstelle mitgeteilt und in Aussicht gestellt hat, man werde sich nach seiner Genesung zwecks einer Terminvereinbarung bei ihr melden. Das ist nicht erfolgt; eine weitere Reaktion des VGS ist ausgeblieben. Auch auf Erinnerungsschreiben wurde nicht mehr reagiert.
8. Die TAMAX hat mit einem Schreiben vom 06.09.2016 gegenüber der Landeshauptstadt Potsdam umfangreich zur Gesamtproblematik Stellung genommen; darin hat sich die TAMAX perspektivisch auch für eine Bebauung der damals noch gärtnerisch genutzten Fläche ausgesprochen. Derartige Überlegungen sind zum damaligen Zeitpunkt auch bei der Landeshauptstadt Potsdam angestellt worden. So hatte z. B. der Fachbereichsleiter Stadtplanung und Stadterneuerung der Stadt, Herr Andreas Goetzmann, schon im Jahre 2015 bezogen auf die von den Mitgliedern des „Angergrund“ e. V. und des Vereins „Süd-West“ genutzten Flächen im Bauausschuss der Landeshauptstadt erklärt, es sei fahrlässig, nicht über Bebauungsmöglichkeiten für dieses Gartenland nachzudenken, da die Stadt dringend Wohnraum benötige.
9. Der „Angergrund“ e. V., der dem o. g. Kompromissvorschlag der TAMAX zunächst durchaus aufgeschlossen gegenüberstand, hat dann im Frühjahr 2017 die Gespräche dazu abrupt abgebrochen. Begründet wurde dies damit, dass es sich bei dieser Verfahrensweise um eine Empfehlung des VGS handeln würde, der ihm mitgeteilt habe, dass ein rechtswirksamer Zwischenpachtvertrag bestehe, der auch einer gerichtlichen Überprüfung standhalten wird, und deswegen auch alle Verträge der Parzellennutzer zu 100 % sicher seien.
10. Die TAMAX ist somit de facto auf den Klageweg verwiesen worden, den sie im weiteren Verlauf des Jahres 2017 beschritten und zwischenzeitlich auch erfolgreich abgeschlossen hat. Der VGS wurde mit einem am 20.06.2017 vom Amtsgericht Potsdam verkündeten und inzwischen rechtskräftigen Urteil zur Herausgabe des Flurstücks 16/3 der Flur 14 von Babelsberg, auf dem sich die o. g., ehemals zu gärtnerischen und Erholungszwecken genutzte Fläche befindet, an die TAMAX verurteilt. Nachfolgend ist die Gesamtfläche sowohl vom VGS als auch von allen ehemaligen Parzellennutzern an TAMAX herausgegeben worden, die sich somit seit dem 01.04.2019 im alleinigen Besitz von TAMAX befindet.
11. Alle ehemaligen Nutzer der 24 auch gärtnerisch genutzten Parzellen haben aber nicht nur den Besitz an diesen Flächen aufgegeben, sondern darüber hinaus TAMAX auch noch ausdrücklich ermächtigt, die nach erfolgter Herausgabe auf den von ihnen zuvor genutzten Parzellen noch vorhandenen Pflanzen, Gegenstände und baulichen Anlagen beseitigen zu dürfen.
12. Nachfolgende Gespräche zwischen der Landeshauptstadt Potsdam und der TAMAX über eine mögliche künftige Nutzung des Areals endeten jeweils ergebnislos, da die Stadt eine etwaige Kompromisslösung stets ultimativ davon abhängig gemacht hat, dass TAMAX die Zustimmung zu einer künftigen dauerhaften Nutzung der o. g. Fläche als Kleingartenanlage, die den Bestimmungen des BKleingG unterliegt, erteilt, während sich TAMAX für den innerstädtischen Wohnungsbau für bis zu 1.200 Menschen im Sinne des Potsdamer Gemeinwohls einsetzte.

Nein, denn nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. z. B. das Urteil vom 05.07.2018, das in  der NJW 2018 auf der Seite 2791 veröffentlicht wurde) wäre TAMAX selbst dann nicht verpflichtet, die Flächen dem VGS, dem „Angergrund“ e. V. oder den früheren Nutzern zu überlassen, wenn es der Landeshauptstadt Potsdam gelingen sollte, einen bestandskräftigen Bebauungsplan aufzustellen, in dem die Fläche als „Grünfläche – private Dauerkleingärten“ ausgewiesen wird. Nach der o. g. höchstrichterlichen Rechtsprechung stände es TAMAX vielmehr trotzdem völlig frei, darüber zu entscheiden, ob und an wen sie diese Fläche verpachten will.

Insofern liegt auch eine von vorne herein rechtlich unzulässige Bebauungsplanung vor, die die Landeshauptstadt Potsdam hier anstrebt. Eine Kleingartenanlage ist nämlich kein Baugebiet im Sinne der BauNVO, sondern ein Unterfall der Grünflächennutzung. Sie wird im BKleingG näher geregelt. Die im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festsetzbaren Flächen für Dauerkleingärten beziehen sich inhaltlich auf das Kleingartenrecht. Wesensmerkmal des Kleingartens ist zunächst die Nutzung fremden Landes, d. h. der Begriff ist durch Pachtverhältnisse oder ähnliche obligatorische Verhältnisse gekennzeichnet [vgl. vgl. BVerwG, Urteil vom 2. September 1983- 4 C 73/80 –BverwGE 68, S. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 29.09.2009 – OVG 2 A 12.07 -, II. 2. b) aa)]. Es ergibt sich aus den obigen Ausführungen, dass derartige Pachtverhältnisse oder ähnliche obligatorische Verhältnisse hinsichtlich der hier relevanten Fläche weder am 05.12.2018, als der Aufstellungsbeschluss gefasst worden ist, noch zu einem späteren Zeitpunkt existent waren und gegenwärtig auch nicht sind. Darüber hinaus hat TAMAX auch immer unmissverständlich erklärt, dass sie die o. g. Fläche keinesfalls für eine dauerhafte kleingärtnerische Nutzung zur Verfügung stellen, sondern sich gegen einen etwaigen Bebauungsplan, der für das gesamte Flurstück oder einen Teil davon eine Grünflächennutzung mit dem Unterfall „private Dauerkleingarten“ vorsehen sollte, konsequent – notfalls auch mit einem Normenkontrollverfahren – zur Wehr setzen wird. Somit fehlte es auch von vorne herein an einer rechtlichen Grundlage dafür, dass ein Bebauungsplan diese Fläche dauerhaft als Fläche sichern könnte, auf der nur eine kleingärtnerische Nutzung möglich ist.

Die entsprechenden Bemühungen der Stadt sind ohne jede Aussicht auf Erfolg.

Sowohl aus dem Aufstellungsbeschluss vom 05.12.2018 als auch aus dem im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung von der Landeshauptstadt im Oktober / November 2020 ausgelegten Begründungsentwurf für diesen angedachten Bebauungsplan ergibt sich, dass damit vordergründig die ehemalige „Kleingartenanlage Angergrund“ bzw. die dort ehemals vorhandenen Gartenparzellen gesichert werden sollen. Wie sich aus den obigen Ausführungen (unter 1.) ergibt, war aber auf dem TAMAX-Grundstück zu keinem Zeitpunkt eine rechtmäßige Nutzung zu verzeichnen, die ganz oder teilweise dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterfiel. Hinzu kommt, dass derzeitig weder die Gesamtfläche des TAMAX-Grundstücks noch Teilflächen davon an Dritte gegen Pachtzins zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung überlassen worden sind und ein derartiger Nutzungsanspruch auch nicht von Dritten gegenüber TAMAX geltend gemacht wird. Es liegt auf der Hand, dass man eine Kleingartenanlage, die zu keinem Zeitpunkt rechtskonform bewirtschaftet worden und derzeitig auch gar nicht mehr existent ist, nicht mit planungsrechtlichen Mitteln „sichern“ kann. Ergänzend verweisen wir bzgl. dieser Problematik auch noch auf die obigen Ausführungen zu 2. Die von der Stadt angestrebte Planung ist rechtlich nicht verwirklichungsfähig; das Planungsziel lässt sich im Wege planerischer Festlegungen schlichtweg nicht erreichen.

Hinzu kommt, dass es sich sowohl bei der TAMAX-Fläche als auch den anderen im Plangebiet liegenden Flurstücken um sogenannte gefangene Grundstücke handelt, die weder an eine öffentliche Straße angrenzen noch deren Zugang dinglich anderweitig gesichert ist. Ein derartiger gesicherter Zugang zum öffentlichen Wegenetz kann in absehbarer Zeit auch nicht erreicht werden. Auch aus dem im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung von der Stadt im Oktober / November 2020 ausgelegten Begründungsentwurf ergab sich noch nicht einmal ansatzweise, wie ein in jedem Fall zwingend notwendiger Zugang aus dem öffentlichen Straßenbereich zum Bebauungsplangebiet geschaffen werden soll bzw. könnte. Es ist damit auch völlig unklar, wie z. B. die Mitglieder der Kleingartensparte „Angergrund“ e. V., für die nach den Vorstellungen der Landeshauptstadt die Dauerkleingartenfläche ja exklusiv durch die Aufstellung des Bebauungsplanes festgeschrieben werden soll, tatsächlich und rechtlich gesichert dauerhaft ihre Gärten erreichen sollen und können.

Außerdem würde eine Festsetzung des Bereichs im Bebauungsplan als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung private Dauerkleingärten, soweit davon das TAMAX-Grundstück betroffen ist, nicht nur dem Gebot der gerechten Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange nach § 1 Abs. 7 BauGB eklatant widersprechen, sondern außerdem auch die Grenzen, die Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG für die Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gibt, erheblich überschreiten und wäre auch deswegen evident rechtswidrig. Durch eine derartige Festsetzung wäre TAMAX nicht nur bei der Nutzung der Flächen erheblich eingeschränkt, sondern auch das Verwertungsrecht wäre erheblich beeinträchtigt, da sich für Kleingartengelände kaum Käufer finden. Ein Markt dafür besteht nicht. Eine solche Beschränkung, die die Veräußerung zwar nicht ausdrücklich verbietet, im praktischen Ergebnis aber zu einer Aufhebung der Veräußerungsmöglichkeit führt, würde grundsätzlich die Substanz des grundrechtlich garantierten Eigentums berühren. Dabei ist auch von Belang, dass die Festsetzung als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten nicht als dem Wohl der Allgemeinheit dienend anzusehen ist, weil es sich bei der Verpachtung von Kleingärten um private Zwecke handelt. Auch die eventuelle Öffnung von Gemeinschaftseinrichtungen in einer Kleingartenanlage für die Allgemeinheit ändert daran nichts (vgl.: Kurzinformation der wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages zum Aktenzeichen WD 7 – 3000 – 187/19).

Das muss in höchstem Maße angezweifelt werden, denn die Stadt agiert mit zweierlei Maß, wenn sie über die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 162 eine rechtlich zu keinem Zeitpunkt existente „Kleingartenanlage Angergrund“, die dann auch dem Schutz des BKleingG unterliegen soll, zu „erhalten“ beabsichtigt, während sie zeitgleich auf dem direkt angrenzenden Nachbargrundstück einerseits die teilweise Beräumung der insgesamt rund 22.000 m² großen Kleingartenanlage „Süd-West“ sowie andererseits die künftige Nutzung der verbleibenden Fläche als Erholungsanlage billigt, und sie zudem auch noch die in den letzten Jahren erfolgte Aufgabe und Beräumung von hunderten Kleingartenparzellen im Bereich Horstweg mitgetragen hat.

Wir weisen in diesem Zusammenhang erläuternd darauf hin, dass die Stadtverordneten der Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam am 31.01.2018 beschlossen haben, mit dem Eigentümer der östlich direkt an die o. g. TAMAX-Fläche angrenzenden Flurstücke 265 und 266, auf denen die Gartenanlage „Süd-West“ liegt, einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen. Aus der Beschlussbegründung (DS 18/SVV/0044) ergibt sich, dass beide genannten Flurstücke mit einer Größe von 21.976 m² im geltenden Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt ebenfalls als Dauerkleingartenfläche dargestellt sind, wie das auch bei der o. g. TAMAX-Fläche der Fall ist. Trotzdem wird aber – wie sich aus der Beschlussbegründung (DS 18/SVV/0044) zweifelsfrei ergibt – von der Landeshauptstadt der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem Grundstückseigentümer sowie anschließend die Aufstellung eines Bebauungsplanes angestrebt, in deren Ergebnis zum einen ca. 1/3 der Gesamtfläche (7.166 m²) einer baulichen Entwicklung zugeführt werden soll, wobei u. a. eine Geschossfläche von 12.182 m², eine Geschossflächenzahl von 1,7, eine Grundflächenzahl von 0,5 sowie eine fünfgeschossige Bauweise vorgesehen ist. Zum anderen ergibt sich aus der Beschlussbegründung auch noch, dass die restliche Grundstücksfläche an die Landeshauptstadt Potsdam übertragen werden und künftig als Fläche für Erholungsgärten genutzt werden soll. Nochmals: Im geltenden Flächennutzungsplan sind beide Bereiche, also sowohl der künftig baulichen Zwecken dienende als auch der künftig zu Erholungszwecken vorgesehene Bereich, als mögliche künftige Dauerkleingartenfläche dargestellt! Das Agieren der Landeshauptstadt Potsdam ist somit in hohem Maße widersprüchlich. Es ist nicht nachvollziehbar, wenn sie im Entwurf des Bebauungsplanes betreffend das TAMAX-Grundstück, mit dem die vermeintliche „Kleingartenanlage Angergrund“ gesichert werden soll, wörtlich ausführt, dass im Rahmen der Vorgaben des Flächennutzungsplanes keine sich wesentlich unterscheidende Festsetzung von Gebietsarten möglich sei, andererseits dann aber bei den beiden benachbarten Flurstücken 265 und 266, die im Flächennutzungsplan mit den gleichen Vorgaben als Dauerkleingartenfläche „belastet“ sind, die Aufstellung eines Bebauungsplanes anstrebt, der künftig eine derartige Nutzung überhaupt nicht mehr vorsieht, sondern die Ausweisung der Flächen als Wohnbauland und Erholungsgärten. Unter dem Hintergrund, dass gleichzeitig aber auch die Übertragung des entsprechenden Bereichs, der zu Erholungszwecken genutzt werden soll, in das Eigentum der Landeshauptstadt vorgesehen ist, kann man zu keinem anderen Schluss kommen, als dass hier alleine sachwidrige Gründe für eine derartig eklatante Ungleichbehandlung verantwortlich sind.

Außerdem ist auch noch darauf hinzuweisen, dass ein dringender Bedarf an Kleingärten in dem betroffenen Bereich schon deswegen von der Landeshauptstadt Potsdam nicht berechtigt ins Feld geführt werden kann, weil in den vergangenen Jahren Hunderte von Kleingärten, die östlich und westlich des Horstwegs – und somit in unmittelbarer Nachbarschaft des o. g. TAMAX-Grundstücks – in Potsdam belegen waren und wohl größtenteils aufgrund wirksamer Zwischenpachtverträge dem Schutz des BKleingG unterlagen, sowohl mit Zustimmung der Landeshauptstadt als auch des VGS beseitigt worden sind. Nach einem am 09.10.2020 in der Märkischen Allgemeinen Zeitung erschienen Artikel entsteht derzeitig östlich des Horstwegs die „Residenz Babelsberg Süd“, nachdem die Gartensparten „Selbsthilfe“ und „Moosgarten“ 178 Gartenparzellen abgeben mussten. Hinzu kommen ca. 25 – 30 Gartenparzellen innerhalb der Anlage „Süd-West“, die bereits beräumt wurden, und weitere ca. 40 – 45 innerhalb der Anlage „Süd-West“, die nicht mehr zu kleingärtnerischen, sondern zwischenzeitlich zu Erholungszwecken genutzt werden (s. o.).

In den letzten Jahren hat die Stadt also die Aufgabe von ungefähr 250 Kleingartenparzellen im relevanten Bereich mitgetragen. Wenn also jemand den Schwund von Kleingärten maßgeblich zu verantworten hat, ist es die Stadt selbst.

Nein, zu den Primärbedürfnissen einer offenen, sozialgerechten, umwelt- und wirtschaftsfreundlichen Stadtgesellschaft zählt ihre Versorgung mit erschwinglichem Wohnraum in den hierfür prädestinierten Innenstadtlagen. Eine zentrale, flächenintensive Versorgung mit Dauerkleingärten zu Freizeit- und Erholungszwecken für einen sehr eingeschränkten Personenkreis zählt wiederum nicht zu den Primärbedürfnissen einer intakten Stadtgesellschaft.

Dieses gilt im angespannten Potsdamer Wohnungsmarkt umso mehr, als es für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen immer problematischer wird, bezahlbaren Wohnraum in Anspruch zu nehmen. Der Verdrängungsdruck auf diese Haushalte nimmt immer mehr zu, wenn es der Stadt nicht gelingt, den bereits heute massiv ungedeckten und perspektivisch weiter steigenden Wohnraumbedarf mit adäquaten Neubaumaßnahmen zu kompensieren. Dies sollte vorzugsweise an innerstädtischen Orten wie dem Angergrund erfolgen, die sich unter Zentralitäts-, Infrastruktur-, Lebensqualitäts- und Nachhaltigkeitsaspekten primär hierfür eignen. Bis 2030 beziffert die Stadt den Zusatzbedarf an neuen Wohnungen auf ungefähr 9000 Einheiten. Im gleichen Zeitraum weist sie im Stadtentwicklungskonzept Kleingärten 2018 (ab Seite 46 ff.) für den Sozialraum IV, zudem auch der Stadtteil Babelsberg gehört, eine ausreichende Versorgung mit Dauerkleingärten bis zum Jahr 2030 aus.

Mit diesem Ausgangsverständnis ist die Vision des QUARTIER ANGERGRUND als Wohnquartier für 1.200 Potsdamer entstanden, das einen wichtigen Wohnungsbaubeitrag für einen ausgeglicheneren Wohnungsmarkt und somit einen erheblich größeren Nutzen zum Wohle der Allgemeinheit stiften kann, als es mit dem angestrebten Erhalt der „Kleingartenanlage Angergrund“ auf dem o. g. TAMAX-Grundstück mit ehemals lediglich 24 Gartenparzellen auch nur ansatzweise möglich wäre. Im direkten Vergleich der beiden Nutzungsarten lässt sich folgender Nutzen für das Potsdamer Gemeinwohl festhalten: